ABUSI EDILIZI: quali si possono sanare e quali bloccano davvero la vendita di una casa

Il Geom. Antoine Nappa, titolare dell'agenzia immobiliare Torinocase Sas e con oltre 38 anni di esperienza, risponde alle questioni tecniche e burocratiche che spesso creano dubbi ai proprietari.

❓Quando un abuso edilizio può essere regolarizzato e quando invece no?

Geom. Antoine Nappa: "La differenza ruota attorno al concetto di “doppia conformità”. Un abuso può essere sanato solo se l’intervento, pur realizzato senza autorizzazione, risulta conforme sia alla normativa urbanistica in vigore al momento della sua realizzazione sia a quella attuale. In sostanza, l’opera è irregolare dal punto di vista formale, ma compatibile con le regole sostanziali.

In questi casi è possibile presentare una pratica in sanatoria, pagando una sanzione e depositando tutta la documentazione tecnica necessaria per regolarizzare la situazione.

Diversamente, un abuso è insanabile quando viola parametri inderogabili: superamento della volumetria consentita, mancato rispetto delle distanze, interventi in aree soggette a vincoli paesaggistici o strutturali non compatibili. Se l’opera non potrebbe essere autorizzata nemmeno oggi, non esiste procedura che possa legittimarla. L’unica soluzione resta il ripristino dello stato legittimo dell’immobile".

❓Quali irregolarità si incontrano più spesso e si possono sistemare senza compromettere la vendita?

Geom. Antoine Nappa: "Nella pratica quotidiana emergono spesso piccole difformità interne che non incidono sui parametri urbanistici principali. Ad esempio: lo spostamento di un tramezzo, una diversa distribuzione degli spazi, l’apertura o chiusura di un vano interno, oppure una veranda realizzata in un periodo in cui la normativa locale lo consentiva.

Si tratta di interventi che non alterano la struttura portante né aumentano la volumetria complessiva. In questi casi, la regolarizzazione è generalmente possibile tramite una pratica edilizia in sanatoria.

Dal punto di vista della compravendita, queste situazioni non rappresentano un ostacolo insormontabile: è sufficiente programmare per tempo la sanatoria o disciplinare nel contratto preliminare chi si occuperà della regolarizzazione e con quali tempistiche".

❓Quali abusi, invece, rendono impossibile procedere al rogito?

Geom. Antoine Nappa: "Bloccano la vendita tutte le irregolarità che incidono in modo sostanziale sull’immobile: ampliamenti non autorizzabili, aumenti di volumetria, modifiche strutturali prive di titolo, cambi di destinazione d’uso non consentiti dagli strumenti urbanistici.

In queste situazioni manca la conformità urbanistica, che è un requisito essenziale per il rogito notarile. Il notaio non può stipulare un atto valido se l’immobile non risulta conforme ai titoli edilizi.

Quando l’abuso è insanabile, l’unica strada percorribile è il ripristino: demolizione dell’opera irregolare o ripristino dello stato originario. È una fase delicata e spesso fonte di preoccupazione per il proprietario, ma è importante sapere che su questo punto la normativa è molto rigorosa".

❓Se l’acquirente è informato e accetta l’irregolarità, si può comunque vendere?

Geom. Antoine Nappa: "La semplice volontà delle parti non è sufficiente a superare un’irregolarità insanabile. La conformità urbanistica è un requisito oggettivo richiesto dalla legge e non può essere aggirato con un accordo privato tra venditore e acquirente.

Nel caso di abusi sanabili, invece, la vendita è possibile, purché la situazione sia gestita con attenzione. È fondamentale inserire nel preliminare clausole chiare: chi presenta la pratica, chi sostiene i costi, quali sono i tempi di regolarizzazione.

Prima del rogito, il notaio deve poter verificare che l’immobile sia conforme o che la procedura di sanatoria sia stata correttamente definita secondo quanto previsto dalla legge".

❓Quali sono i tempi per una sanatoria e come influiscono sulla trattativa?

Geom. Antoine Nappa: "I tempi variano in base al Comune e alla complessità dell’intervento, ma mediamente si va da uno a quattro mesi. Occorre effettuare un rilievo tecnico dell’immobile, predisporre gli elaborati, presentare la pratica e attendere l’esito dell’istruttoria.

Dal punto di vista contrattuale, questo significa che la proposta o il preliminare devono tenere conto dei tempi tecnici, spesso attraverso clausole sospensive legate all’ottenimento della sanatoria.

Una gestione organizzata e trasparente consente comunque di arrivare al rogito con un immobile perfettamente regolare, tutelando sia il venditore sia l’acquirente e garantendo una compravendita serena e senza rischi".